Может ли УК получать с собственников плату за дополнительные услуги

Закон не запрещает УК оказывать дополнительные услуги по управлению МКД и получать за это плату. Однако управляющая организация не может сама устанавливать размер платы за эти услуги: требуется решение общего собрания собственников.

Когда плата начислена неправомерно

Главное управление «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» выявило, что УК ООО «Территория комфорта» из г. Челябинска нарушает лицензионные требования. Инспекция установила, что УК начисляла собственникам помещений плату за видеонаблюдение с 01.10.2012 по 23.07.2019. При этом собственники не принимали решение об оказании услуги и не утверждали за неё плату.

В адрес управляющей организации было вынесено предписание с требованием устранить нарушение и сделать жильцам перерасчёт за весь период оплаты услуги.

УК в судебном порядке оспорила законность предписания. Суды первых двух инстанций в удовлетворении заявления отказали (дело № А76 – 12127/2021).
УК подала жалобу в вышестоящий суд.

Арбитражный суд Уральского округа, частично отменяя решение, подчеркнул, что установка видеонаблюдения — услуга, непосредственно направленная на надлежащее содержание общедомового имущества, обеспечение безопасности и сохранности имущества собственников жилых помещений (Определение Верховного Суда РФ от 20.06.2017 № 11-КГ17 – 13).

Такая услуга не относятся ни к расходам по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, ни к коммунальным услугам, а является дополнительной. Решение об оказании дополнительных услуг, включая видеонаблюдение — компетенция общего собрания.

Установление платы за услугу «видеонаблюдение» с 01.10.2012 по 23.07.2019 при отсутствии решения собственников и утверждённых условий договора управления домом незаконно.

Суд округа отметил:

• из решения собственников не следует, что они достигли согласия по размеру платы за видеонаблюдение;
• стоимость этой услуги не может быть определена УК в одностороннем порядке, без явно выраженного волеизъявления собственников.

При этом кассационная инстанция не согласилась с периодом перерасчёта, за который УК должна вернуть деньги собственникам:

• период с 01.10.2012 по 23.07.2019 выходит за пределы срока исковой давности;
• обязательность предписания о перерасчёте за пределами срока исковой давности лишает управляющую организацию возможности гражданско-правовой защиты и нарушает её права.

В итоге суд уменьшил период, за который должен быть сделан перерасчёт. Предписание в части перерасчёта платы за период до 24.03.2018 признано необоснованным.

Когда плата начислена правомерно

Другим решением того же Арбитражного суда Уральского округа начисление платы за дополнительные услуги признано правомерным (дело А60 – 22650/2021).

Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области вынес представление в адрес управляющей организации. По мнению административного органа, ООО «Пик-Комфорт» неправомерно взимала плату за дополнительные услуги — обслуживание домофона, автоматической противопожарной защиты (далее – АППЗ) и содержание придомовой территории. Плата за эти услуги указывалась в счёте отдельной строкой, хотя должна входить в общие расходы по содержанию общего имущества.
УК в судебном порядке просила признать предписание о прекращении начислений незаконным.

Иск был удовлетворён частично:
Требования по домофону и придомовой территории признали недействительными, а требование о прекращении взимания платы за обслуживание АППЗ признано законным и исполнимым.
Суд решил, что первые услуги – дополнительные (в рассматриваемом случае) и не входят в минимальный перечень работ, а вот обслуживание АППЗ входит в обычное содержание общедомового имущества и не является дополнительной услугой.

Не согласившись с судебными актами, Департамент их обжаловал.

Арбитражный суд Уральского округа обратил внимание, что согласно протоколу общего собрания:

• состав и состояние общего имущества МКД, перечень и периодичность услуг и работ УК установлены приложением к Договору управления;
• по договору управления цена включает том числе стоимость дополнительных услуг;
• собственники утвердили ставки за дополнительные услуги.

Кассационный суд отметил, что способ определения платы за услуги, который выбрали и утвердили собственники на общем собрании, не противоречит законодательству. Принятое решение не оспорено и не признано недействительным.
Спорные работы и услуги, по мнению суда, не включены в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме № 290.
Поэтому они могут быть оказаны по решению собственников за дополнительную плату.