Можно ли передать часть коридора в безвозмездную аренду

Верховный суд РФ разбирал дело о передаче части общего коридора в МКД в безвозмездную аренду на 49 лет через решение общего собрания собственников.

Владелица квартиры установила металлическую дверь с замком в холле третьего этажа многоквартирного дома. Так она отгородила часть коридора под свои нужды. Соседи возмутились и обратились в Госжилинспекцию. После проведённой проверки ГЖИ выдала управляющему домом товариществу собственников недвижимости предписание устранить нарушение – демонтировать незаконную перегородку. Предписание ТСН не выполнило, но нашло способ легализовать действия владелицы квартиры. Товарищество организовало и провело ОСС с очно-заочным голосованием. На нём было принято решение о предоставлении собственнице квартиры, отгородившей часть общего коридора, этой части в безвозмездное пользование на 49 лет. Одну из владелиц помещений в МКД это решение не устроило, и она обратилась в суд.

Верховный суд РФ: вопрос уменьшения размера общего имущества решается согласием всех собственников Дело дошло до Верховного суда РФ, который отметил, что основания для отмены решений предыдущих инстанций есть (определение ВС РФ от 18.01.2022 № 5-КГ21-153-К2). Рассмотрим нормы, которыми руководствовался суд. Межквартирные лестничные площадки и коридоры входят в состав общедомового имущества. Собственник может требовать устранить нарушения его прав, даже если они не связаны с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Если имущество находится в долевой собственности, то им можно распоряжаться по соглашению всех её участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В главе 6 ЖК РФ прописан порядок принятия решений об использовании общедомового имущества. Владельцам помещений в МКД на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В его состав в том числе входят лестничные площадки и коридоры (п. 2 раздела I ПП РФ от 13.08.2006 № 491). Для реконструкции и перепланировки общедомового имущества нужно получить согласие всех владельцев помещений в МКД. Собственники помещений в доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Уменьшить размер общего имущества можно, проведя реконструкцию, и только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Принятие решений о реконструкции МКД относится к компетенции ОСС (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Если реконструкцию или перепланировку помещения нельзя провести без присоединения к нему части общего имущества МКД, на такие работы нужно получить согласие всех владельцев помещений (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). В данном деле решение об уменьшении общедомового имущества было принято 73,82% от общего числа голосов всех владельцев помещений в МКД. Это нарушение норм законодательства. В рассматриваемом деле предыдущие инстанции должны были установить, но не установили следующее: вело ли спорное решение ОСС к уменьшению общего имущества МКД; меняет ли возведение спорной перегородки конфигурацию коридора; если да, – то нужно ли отразить новое положение в технической документации на дом. Эти юридически значимые обстоятельства суды не выяснили, поэтому ВС РФ вернул дело обратно на рассмотрение первой инстанции.