Демонтаж бетонного ограждения лоджии требует решения общего собрания собственников

Чтобы сделать витражное остекление на балконе многоквартирного дома, иногда нужно получить согласие собственников и разрешение органа местного самоуправления (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 18117/2021).

Собственники квартиры в МКД г. Бийска решили заменить ограждение лоджии: вместо железобетонной плиты установить стеклянный витраж на всю высоту помещения. За разрешением они обратились в Отдел архитектуры и градостроительства городской Администрации.

В ответ получили разъяснение о том, что ограждение лоджии обслуживает только одно помещение и не входит в состав общедомового имущества. Соответственно, получать согласие других собственников и разрешение Администрации на замену ограждения не нужно.

Воодушевленные собственники демонтировали бетонное ограждение лоджии и вместо него установили витражное остекление.
Такие масштабные изменения одобрили не все жильцы МКД, а некоторые из них обратились с жалобами в Инспекцию строительного и жилищного надзора Алтайского края.

Инспекция направила ТСЖ письмо с требованием принять меры в связи с демонтажем балконного ограждения. Собственников она привлекла к административной ответственности за самовольное переустройство и перепланировку помещения в МКД.

ТСЖ обратилось в суд. В исковом заявлении просило обязать ответчиков восстановить железобетонное ограждение балкона.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования УК.

Они установили, что железобетонное ограждение является составной и неотделимой частью самой лоджии, поэтому входит в состав общедомового имущества. При этом такое имущество должно содержаться в надежном и безопасном состоянии (п. 10 Правил № 491).

Демонтаж балконного ограждения влечет за собой уменьшение общедомового имущества, поэтому в соответствии с ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ на него нужно согласие всех собственников МКД.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировку жилого помещения проводят по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Ответчики не доказали, что получили разрешительную документацию и согласие собственников дома на демонтаж железобетонного ограждения лоджии.

Не согласившись с вынесенными решениями, ответчики подали кассационную жалобу. В ней ссылались на то, что суды не назначили строительно-техническую экспертизу. Однако именно она помогла бы установить, является ли бетонное ограждение лоджии в спорной квартире общедомовым имуществом.

Кассационный суд оставил решения нижестоящих судов без изменений, а жалобу ответчиков без удовлетворения.

«Определение общего имущества дано в законодательном порядке, то есть не подлежит экспертной проверке в рамках рассмотрения конкретного спора».

Эффективно провести общее собрание собственников можно, используя систему Реестр.Дом.